Przez ponad cztery lata walczyli w sądach z miejską spółką o wysokość czynszów. Dziś mogą mówić o wielkim zwycięstwie. Ponad tysiąc lokatorów TBS Wrocław uzyskało korzystne rozstrzygnięcia w sprawach dotyczących kontrowersyjnej podwyżki opłat z 2022 roku. Tylko w najnowszym postępowaniu przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu rację przyznano 419 mieszkańcom. Spółka, której jedynym właścicielem jest Gmina Wrocław, musi ponieść koszty przegranych procesów. Nadal nie wiadomo jednak, ile łącznie kosztowała ją wieloletnia batalia sądowa. Sprawa rodzi pytania o zasadność decyzji podejmowanych przez zarząd TBS oraz gospodarowanie pieniędzmi miejskiej spółki.
Zakończył się kolejny ważny etap jednego z największych sporów pomiędzy mieszkańcami Wrocławia a miejską spółką zarządzającą mieszkaniami na wynajem. Sąd Okręgowy we Wrocławiu wydał 22 października prawomocny wyrok dotyczący podwyżki czynszów wprowadzonej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego Wrocław w 2022 roku.
Rozstrzygnięcie zapadło w postępowaniu apelacyjnym obejmującym grupę 550 najemców. Dla 419 osób zakończyło się korzystnie. Część pozostałych apelacji oddalono z przyczyn formalnych i proceduralnych, a część postępowań umorzono, między innymi w związku z zawartymi ugodami.
Według informacji Fundacji Obywatel TBS łącznie ponad tysiąc mieszkańców uzyskało już korzystne rozstrzygnięcia w sporach dotyczących podwyżki sprzed czterech lat. To istotne zwycięstwo lokatorów, którzy zdecydowali się zakwestionować decyzję miejskiej spółki, mimo konieczności prowadzenia długotrwałego postępowania sądowego.
Początek sporu sięga lutego 2022 roku, kiedy władze TBS Wrocław zdecydowały o znaczącym podniesieniu czynszów. Dla większości mieszkańców dotychczasowa stawka wynosiła 15,90 zł za metr kwadratowy. Po zmianach miała wzrosnąć do 20,45 zł, co oznaczało podwyżkę o blisko 29 procent. Średnia stawka dla zasobu TBS miała osiągnąć około 20,60 zł.
W praktyce dla rodziny zajmującej 50-metrowe mieszkanie oznaczało to wzrost miesięcznej opłaty za sam najem o blisko 230 zł. Rocznie dawało to ponad 2700 zł dodatkowych wydatków. Decyzja wywołała oburzenie wśród lokatorów, którzy zaczęli organizować protesty i domagać się przedstawienia szczegółowego uzasadnienia ekonomicznego nowych stawek.
Przedstawiciele spółki argumentowali wówczas, że podwyżka wynika z pogarszającej się sytuacji gospodarczej, rosnących kosztów utrzymania budynków oraz gwałtownego wzrostu rat kredytów zaciągniętych na budowę mieszkań.
Mieszkańcy nie kwestionowali samego faktu wzrostu kosztów, lecz sposób wyliczenia wysokości podwyżki i przedstawione uzasadnienie. W ich ocenie spółka nie wykazała wystarczająco przekonująco, dlaczego konieczne było tak znaczące zwiększenie opłat.
Spór szybko przeniósł się z osiedli i sal spotkań do sądów. Według danych środowisk reprezentujących lokatorów decyzję o wystąpieniu na drogę sądową podjęło blisko 1800 mieszkańców. Najemcy zakwestionowali zasadność wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu, domagając się sądowego ustalenia, że podwyżka nie została odpowiednio uzasadniona.
Postępowania prowadziły kancelarie reprezentujące różne grupy mieszkańców, między innymi adwokata Grzegorza Prigana oraz radcy prawnego Marcina Zatorskiego. Pierwsze korzystne wyroki pojawiły się już w 2023 roku. W styczniu 2024 roku zapadły natomiast pierwsze prawomocne rozstrzygnięcia na korzyść lokatorów.
Kolejne sprawy toczyły się jednak znacznie dłużej. Niektórzy najemcy na zakończenie postępowań musieli czekać aż do jesieni 2026 roku. Najnowsze orzeczenie stanowi jeden z najważniejszych momentów tej batalii. Sąd Okręgowy we Wrocławiu uznał bowiem, że zakwestionowana przez mieszkańców zmiana wysokości czynszu wynikająca z uchwał z 4 lutego 2022 roku była niezasadna w odniesieniu do lokali objętych korzystnym rozstrzygnięciem. Dla uczestników postępowania oznacza to potwierdzenie, że ich wieloletnie zastrzeżenia miały podstawy prawne.
Jednym z najbardziej zastanawiających elementów całej historii pozostaje fakt, że miejska spółka niedługo po wprowadzeniu kontrowersyjnej podwyżki zdecydowała się obniżyć czynsze. Wyższe stawki zaczęły obowiązywać w czerwcu 2022 roku. Już od sierpnia średni czynsz został zmniejszony z 20,60 zł do około 17,48 zł za metr kwadratowy. Oznaczało to wycofanie znacznej części wcześniejszej podwyżki.
TBS Wrocław tłumaczył wówczas tę decyzję możliwością skorzystania z wakacji kredytowych, które pozwoliły ograniczyć koszty obsługi zadłużenia spółki. Zmiana nie zakończyła jednak sporu z mieszkańcami. Lokatorzy nadal kwestionowali zasadność pierwotnej podwyżki oraz sposób ustalenia kolejnych stawek czynszowych. Trudno nie postawić pytania, dlaczego spółka najpierw zdecydowała się na tak znaczący wzrost opłat, skoro niedługo później możliwe okazało się ich obniżenie.
Przedstawiciele TBS wskazują na gwałtownie zmieniające się warunki gospodarcze. Z kolei pełnomocnicy mieszkańców podkreślają, że sama trudna sytuacja ekonomiczna nie zwalnia wynajmującego z obowiązku właściwego uzasadnienia podwyżki.
Korzystne rozstrzygnięcia sądowe nie oznaczają automatycznie, że wszyscy mieszkańcy TBS Wrocław mogą domagać się zwrotu opłat naliczanych od 2022 roku. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy konkretny najemca zakwestionował podwyżkę w przewidzianym prawem terminie i czy był objęty postępowaniem zakończonym korzystnym rozstrzygnięciem.
Osoby, które zdecydowały się na proces, mogły do czasu prawomocnego zakończenia sprawy opłacać czynsz według wcześniej obowiązującej stawki. W praktyce oznacza to, że dla wielu lokatorów najważniejszą korzyścią nie będzie zwrot nadpłaconych pieniędzy, ale uniknięcie konieczności uiszczania spornych podwyżek przez kilka lat. TBS Wrocław zapowiada przeprowadzenie odpowiednich korekt rozliczeń osób objętych najnowszym wyrokiem.
Nie jest natomiast tak, że korzystne orzeczenie wydane w sprawie konkretnej grupy lokatorów automatycznie unieważnia podwyżki wobec wszystkich najemców miejskiej spółki. Z tego powodu w znacznie trudniejszej sytuacji mogą znajdować się osoby, które nie podjęły żadnych działań prawnych i zaakceptowały nowe stawki.
Zwycięstwo lokatorów ma również wymiar finansowy dla TBS Wrocław. Spółka musi bowiem rozliczyć koszty przegranych postępowań. W wielu przypadkach oznacza to konieczność zwrotu mieszkańcom kilkuset złotych kosztów sądowych. Do tego dochodzą wydatki poniesione przez TBS na wieloletnią obsługę prawną, przygotowanie dokumentacji i reprezentację w postępowaniach. Na razie nie przedstawiono pełnego zestawienia tych kosztów.
Przez lata mieszkańcy podnosili nie tylko kwestię wysokości czynszów, lecz także sposobu gospodarowania środkami przez zarząd spółki. Organizacje reprezentujące lokatorów wielokrotnie domagały się większej przejrzystości finansowej i szczegółowego wyjaśnienia, jakie koszty zostały uwzględnione podczas ustalania opłat.
Wśród kontrowersji pojawiał się między innymi temat finansowania przedsięwzięć niezwiązanych bezpośrednio z utrzymaniem mieszkań. Przedstawiciele Fundacji Obywatel TBS wskazywali na wydatki związane ze sponsoringiem sportowym, podnosząc pytanie, czy tego rodzaju działalność powinna wpływać na kalkulację czynszów w budownictwie społecznym.
Spółka przedstawiała natomiast podwyżki jako następstwo rosnących kosztów kredytów i eksploatacji nieruchomości. Najnowsze korzystne rozstrzygnięcia dla mieszkańców nie oznaczają automatycznie, że sądy stwierdziły niegospodarność lub nieprawidłowości przy każdym ze wskazywanych przez lokatorów wydatków. Pokazują jednak, że w licznych sprawach TBS nie zdołał skutecznie obronić zasadności zakwestionowanej podwyżki.
Spółka zapewnia, że doświadczenia związane z procesami dotyczącymi czynszów z 2022 roku wpłynęły na sposób przygotowywania kolejnych decyzji. Od 1 lipca 2026 roku wprowadzono nową podwyżkę, w ramach której stawka dla większości mieszkańców wzrosła z 17,35 zł do 18,40 zł za metr kwadratowy.
TBS argumentował, że zmiana była konieczna ze względu na wzrost kosztów utrzymania budynków, wynagrodzeń i usług. Tym razem spółka zdecydowała się wcześniej poinformować mieszkańców o zmianach, przedstawić szczegółowe kalkulacje oraz zorganizować spotkania wyjaśniające.
Co istotne, we wrześniu 2026 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej wydał trzy nieprawomocne orzeczenia korzystne dla TBS, uznając podwyżkę obowiązującą od lipca za uzasadnioną w rozpatrywanych sprawach. To odrębne postępowania, których nie należy mylić z wieloletnim sporem dotyczącym decyzji z 2022 roku. Przedstawiciele spółki wskazują na nie jako potwierdzenie, że obecny sposób wyliczania i uzasadniania czynszów uwzględnia wnioski płynące z wcześniejszych procesów.
Spór o podwyżki czynszów w TBS Wrocław pozostaje jednym z najbardziej wymownych przykładów skutecznego dochodzenia praw przez mieszkańców wobec komunalnej spółki. Przez ponad cztery lata lokatorzy mierzyli się z wielomiesięcznymi postępowaniami, kosztami reprezentacji prawnej oraz niepewnością dotyczącą swoich zobowiązań finansowych. Wielu zdecydowało się jednak kontynuować walkę, przekonanych, że przedstawione im podwyżki nie zostały należycie uzasadnione.
Najnowsze orzeczenia potwierdzają, że w licznych przypadkach ich determinacja przyniosła oczekiwane rezultaty. Nie kończy to jednak wszystkich pytań dotyczących odpowiedzialności za decyzje podejmowane w miejskiej spółce. Skoro ponad tysiąc mieszkańców uzyskało korzystne rozstrzygnięcia, zasadne staje się pytanie o ocenę sposobu przygotowania podwyżek z 2022 roku oraz finansowe konsekwencje wieloletniej batalii sądowej.
Władze Wrocławia, jako właściciel TBS, powinny dysponować możliwością uzyskania szczegółowych informacji dotyczących skali kosztów postępowań i wniosków wyciągniętych przez zarząd spółki. Sprawa pokazuje również, jak ważne jest właściwe uzasadnianie decyzji bezpośrednio wpływających na budżety mieszkańców.
Dla ponad tysiąca wrocławian najważniejszy jest dziś jednak fakt, że nie zrezygnowali z dochodzenia swoich praw. Po czterech latach ich sprzeciw wobec miejskiej spółki znalazł potwierdzenie w korzystnych rozstrzygnięciach sądowych.
